SEGUNDO.- Recurso de casación.
1. Formulación del motivo. El motivo denuncia la infracción del art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) y, para justificar el interés casacional, invoca la existencia de jurisprudencia contradictoria entre las distintas audiencias provinciales. Solicita del tribunal que siente como doctrina jurisprudencial que el IBI y la tasa de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para que sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario, debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato. También solicita que la doctrina se extienda a los gastos de la comunidad de propietarios.
En su desarrollo argumenta que dichos tributos no son susceptibles de individualización porque recaen sobre la propiedad del inmueble en su conjunto y no existen mecanismos objetivos que permitan desglosar o medir de manera precisa estos tributos para atribuirlos al arrendatario según su uso. Alega que el espíritu y finalidad del art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) es garantizar que el arrendatario conozca a qué se está comprometiendo al suscribir el contrato y que el art. 1543 CC (EDL 1889/1), de aplicación supletoria a los arrendamientos urbanos, requiere la existencia de un precio cierto, de modo que si no se conoce la carga económica que se asume el consentimiento está viciado. Añade que la Ley de arrendamientos otorga derechos irrenunciables al arrendatario y restringe la capacidad del arrendador de imponer condiciones unilaterales o excesivamente gravosas y, concretamente, el art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) establece una limitación en las responsabilidades económicas que el arrendador puede hacer recaer sobre el arrendatario mediante la exigencia de dos requisitos para que el pacto por el que repercuta los tributos al arrendatario sea válido (pacto por escrito y determinada la cantidad anual a fecha de formalización), y ello con el objetivo de que pueda conocer las cantidades que se compromete a abonar por el arrendamiento. Expone también que la interpretación de la Audiencia al considerar que el IBI y la tasa Municipal de basuras no están incluidos en el art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) deja vacía de contenido a la norma, pues no existen otros tributos a los que pueda referirse. Termina señalando que el verdadero sentido del concepto «susceptible de individualización» que se utiliza en el art. 20 LAU (EDL 1994/18384) hace referencia a aquellos gastos, servicios o consumos que pueden ser medidos, cuantificados y asignados de manera precisa, normalmente mediante la utilización de sistemas de mediación o parámetros objetivos que permiten conocer con exactitud cuando corresponde pagar, mientras que el concepto «no susceptible de individualización», se refiere a aquellos gastos, servicios o tributos que no puedan medirse o cuantificarse de manera específica, ya que se tratan de gastos comunes, globales o cuya atribución individual sería compleja o imposible por falta de medios técnicos para medirlos de manera precisa, como los gastos generales de mantenimiento y conservación de la comunidad, los costes de seguros de la comunidad o los tributos de Bienes Inmuebles o tasa Municipal de Recogida de basuras.
2. Resolución del tribunal. Procede desestimar el recurso por las razones que exponemos a continuación.
Con carácter previo debemos advertir que en el apartado del recurso denominado «antecedentes» se introducen algunas consideraciones sobre los gastos de la comunidad de propietarios y se solicita que la doctrina que interesa que declare la sala se extienda a esos gastos. Sin embargo, la decisión del tribunal debe ajustarse a lo que ha sido objeto de enjuiciamiento en primera y segunda instancia, donde no se ha discutido sobre los gastos de comunidad.
Por otra parte, en la argumentación del recurso se vierten referencias genéricas, no específicamente referidas al caso litigioso, al consentimiento viciado o a la introducción en el contrato de manera unilateral por el arrendador de condiciones excesivamente gravosas para el arrendatario. Sin embargo, no ha sido controvertido en la instancia, ni realmente se discute ahora en casación, que los arrendatarios conocieron la cláusula del contrato por la que asumían el pago del IBI y de las tasas de basura y tampoco se ha alegado ni mencionado que nos encontremos ante un contrato con condiciones generales impuestas.
La parte recurrente denuncia exclusivamente como infringido el art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) y la cuestión jurídica controvertida versa sobre si la cláusula del contrato que prevé que el arrendatario asume la obligación de pago del IBI y de las tasas de basura debe determinar su importe anual «a la fecha del contrato» para que el arrendador pueda exigirle su pago.
3. Bajo el título «Gastos generales y de servicios individuales», el art. 20 LAU, en la redacción vigente cuando se celebró el contrato litigioso, disponía (en la redacción anterior a la reforma por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (EDL 2023/10103), que modifica lo referido a gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato):
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
»En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
»En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
»Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
»Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
»2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.
»3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
»4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4».
Es cierto, como dice la parte recurrente, que en la interpretación de este artículo, que plantea dudas sobre otras cuestiones, existen dos posturas entre las audiencias provinciales acerca de la necesidad de fijar el importe del IBI y tasa de basuras en los contratos de arrendamiento como un requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador. La sentencia recurrida entiende que no. Y ello porque considera que el IBI y la tasa de basuras son susceptibles de individualización y no están incluidos en el art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384), es decir que cuando recaen de manera individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, como es el caso, no precisan determinación posterior y quedan sometidos a las reglas de la autonomía negocial y por tanto a la libertad de pacto.
Esta interpretación, que del estudio realizado de las sentencias de las audiencias provinciales publicadas resulta ser la que de forma mayoritaria se sostiene, es la que consideramos correcta, y ello por las razones siguientes.
4. Frente a lo que defiende la parte recurrente, los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada . Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada .
El art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) es transcripción de la antigua regla quinta del art. 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal [art. 9.1.e) en la redacción vigente], que establecía la obligación de cada copropietario de «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
El «inmueble» que menciona el art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) no es la vivienda arrendada , sino el inmueble en el que se encuentra ubicada la vivienda. Y, por ello, los gastos generales a que se refiere el art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad. Para estos gastos, tributos, cargas y responsabilidades, que no se pueden medir mediante aparatos contadores ni asignar de manera precisa a cada vivienda, tiene sentido lo que se establece a continuación en los párrafos segundo y tercero del art. 20.1 LAU, que establecen criterios de reparto distinguiendo según que el edificio esté o no sometido al régimen de propiedad horizontal. Para el primer caso, atendiendo a la cuota de participación y, para el segundo, a la superficie de la vivienda arrendada .
La exigencia del párrafo cuarto del art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) de que, en el pacto por el que el arrendatario asume el pago de gastos que no estén individualizados se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, sino que además debe ponerse en relación con lo dispuesto en el art. 20.2 LAU (EDL 1994/18384). Este precepto responde a la preocupación del legislador por dotar de cierta estabilidad a los gastos asumidos por el arrendatario y trata de evitar que, de manera indirecta, el arrendador logre una subida de las cantidades que puede cobrar a través del incremento, por ejemplo, de los servicios de la finca. Si el importe anual de los gastos queda determinado en el contrato, será posible controlar que durante los cinco primeros años del contrato (o los siete, si el arrendador es una persona jurídica) el incremento anual no supera el porcentaje superior al doble del incremento autorizado para la renta.
5. La mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384) debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal.
Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384). En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos».
6. Por lo que se refiere al impuesto sobre el valor de los bienes inmuebles, son sujetos pasivos las personas que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, entre los que se encuentra la titularidad de los derechos de propiedad sobre los inmuebles, de acuerdo con los arts. 61 y 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Lo anterior, según se dice expresamente en el art. 63.2 del mismo texto refundido, «sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común».
Puesto que existe libertad para fijar inicialmente la renta, también debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI. Algo que, por lo demás, contempló el apartado 10.2 de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384), para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previendo además, de manera específica, que cuando la cuota del IBI no estuviese individualizada «se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda».
Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real Decreto Legislativo atribuye la condición de sustituto del contribuyente a «los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».
7. En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada , no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.
En consecuencia, al interpretarlo así, la sentencia recurrida no infringe el art. 20.1 LAU (EDL 1994/18384), y el recurso de casación debe ser desestimado.