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Principales novedades introducidas
 
1. Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda:

- El título I introduce la necesaria reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a través de distintas modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.

- Se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.

- En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.

2. Modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento:

- Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario.

- Se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

3. Se crea un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad, ya desarrollada por parte de algunas comunidades autónomas, de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

4. Se excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

5. Se introducen modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad:

- Se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

- Se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

- Se explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

6. Se introducen modificaciones en el proceso de desahucio de vivienda, con el objetivo de clarificar el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social:

- Deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos.

- Se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

7. Introducción de medidas en materia económica y fiscal:

- Se exceptúa la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

- Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

- Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

- Se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda para mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas.

- Se amplia el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales. Se trata de una modificación que contribuirá a eliminar barreras y paliar el grave déficit de vivienda social existente en nuestro país.

Derechos del cónyuge viudo como heredero forzoso
El art. 806 del Código Civil (CC) define la legítima al decir:

Legítima es la porción de bienes de que el testador no puede disponer por haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados por esto herederos forzosos.
Y el art. 807 CC incluye al cónyuge viudo como heredero forzoso.

Así, pues, el cónyuge supérstite es tenido como legitimario en el Derecho español, si bien su legítima tiene especiales características.

Legítima del viudo. Normativa del Código Civil
a).- Cónyuge no separado

1).- Concurre con descendientes:

En derecho común, concurriendo con descendientes el cónyuge viudo tiene derecho, como legitimario, al usufructo del tercio de mejora: art. 834 CC:

*Redacción dada por la Ley 15/2005, de 8 de julio, por la que se modifican el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de separación y divorcio:

El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste judicialmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.
*Redacción dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria - entrada en vigor el 23 de julio de 2015 - (se sustituye la palabra judicialmente por legalmente):

El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.»
Está claro, aparte de la modificación terminológica (antes se decía judicialmente y ahora legalmente); como detalla la Sentencia nº 153/2015 de AP Alicante, Sección 6ª, 16 de Julio de 2015, [j 1] tras la ley 15/2005, elart. 834 CC contempla expresamente la pérdida de los derechos legitimarios por el cónyuge separado de hecho, tanto si la separación fue por mutuo acuerdo como si fue impuesta unilateralmente por uno de los cónyuges (incluso aunque el cónyuge premuerto fuera el que impuso la separación). La introducción de este nuevo supuesto es congruente con el sistema de separación que propone la Ley, en el que se prescinde casi totalmente de criterios de culpabilidad en la resolución de las crisis matrimoniales; por tanto, rota la relación conyugal entre los esposos y existiendo entre ellos un distanciamiento afectivo y sentimental puesto de relieve por el cese de la convivencia, lo justo es eliminar la legítima conyugal, sin buscas culpables o inocentes. Por lo demás, la nueva redacción del artículo introducida por la Ley no exige que la separación quede acreditada por ningún medio concreto, por lo que podrá ser demostrada acudiendo a cualquier medio de prueba.

2).- Concurre con ascendientes:

Según el art. 837 CC:

No existiendo descendientes, pero sí ascendientes, el cónyuge sobreviviente tendrá derecho al usufructo de la mitad de la herencia.
3).- No hay ascendientes ni descendientes:

3.1-Sucesión testada:

Dice el art. 838 CC:

No existiendo descendientes ni ascendientes el cónyuge sobreviviente tendrá derecho al usufructo de los dos tercios de la herencia.
3.2.- Sucesión intestada:

Según el art. 944 CC, en el caso de sucesión intestada:

En defecto de ascendientes y descendientes, y antes que los colaterales, sucederá en todos los bienes del difunto el cónyuge sobreviviente.

Pero según el art. 945 CC:

Redacción hasta el 22 de julio de 2015:
No tendrá lugar el llamamiento a que se refiere el artículo anterior si el cónyuge estuviere separado judicialmente o de hecho.
Redacción del art. 945 CC dada por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria:
No tendrá lugar el llamamiento a que se refiere el artículo anterior si el cónyuge estuviere separado legalmente o de hecho.
b).- Si ha habido separación conyugal

La situación resulta de lo antes dicho.

1.- Concurre con descendientes o ascendientes:

No tiene derechos legitimarios; según los citados artículos art. 834 CC y art. 835 CC, en su redacción actual, no tiene derechos legitimarios el cónyuge separado legalmente o de hecho.

2.- No hay descendientes ni ascendientes

No tiene derechos legitimarios el cónyuge separado legalmente o de hecho y tampoco sucede abintestato, como expresa el citado art. 945 del CC.

RESUMEN. Debemos entender que tras la indicada reforma, la situación es la siguiente:

*Nulidad. No hay matrimonio ni nunca lo hubo; ni siquiera cabe aplicar la normativa del matrimonio putativo (art. 79 CC), porque éste evita los efectos retroactivos de la nulidad al cónyuge de buena fe y en el caso de la legítima, no es un efecto anterior (al que no alcanzaría la retroactividad), sino un efecto posterior. Por eso, sólo se tendrá derecho a legítima si el otro cónyuge fallece antes de haber recaído la sentencia firme de nulidad.

*Divorcio. Ningún derecho, ni de legítima, tiene una persona que no es cónyuge, sino ex-cónyuge; lo fue, pero ya no lo es al tiempo de la muerte de su respectivo ex-cónyuge.

*Separación.El cónyuge viudo separado aunque sea de hecho no tiene derecho a legítima ni a suceder abintestato.

PENSIÓN DE ALIMENTOS. HIJA MAYOR DE EDAD. MODIFICACIÓN DE MEDIDAS. Por su propia naturaleza la pensión de alimentos fijada en sede de un procedimiento matrimonial necesariamente tiene vocación temporal y una vez que los hijos finalizan o cesan en sus estudios y se incorporan al mundo laboral o están en condiciones de acceder al mercado laboral, la pensión otorgada en sede del procedimiento matrimonial de sus padres, carece de fundamento y se extingue. En este caso desaparece atendida la edad de la hija, la culminación de sus estudios y el hecho de haber permanecido en el mercado laboral por tiempo indeterminado. Se estima el recurso de apelación. SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA 345/2018, DE 21 DE SEPTIEMBRE DE 2018. 

Se recurre por el inicial demandante en cuanto al mantenimiento de la pensión de alimentos a la hija, Enma, de 27 años, hoy de 31 años.

La legitimación viene atribuida a la madre en tanto los hijos convivan con ella, lo que impide hablar de retraso injustificado, amen de la obligación que le obliga a acreditar la realidad de los hechos que sustentan la demanda.

La Sala no comparte desde luego la tesis del juzgador de instancia, atendida la edad de la hija, la culminación de sus estudios y el hecho de haber permanecido en el mercado laboral por tiempo indeterminado.

Tiene dicho esta Sala, que el artículo 93 del Código Civil por Ley 1 1/1990, de 15 de Octubre, dispone con claridad en su segundo párrafo que en el pleito matrimonial podrán fijarse alimentos a favor de los hijos mayores que carecieren de ingresos propios, sensible el legislador a la evidencia de que en la actualidad la dependencia de los hijos respecto de sus padres se extiende normalmente más allá de los dieciocho años por lo que cabe la determinación judicial de dicha ayuda a favor de los hijos mayores de edad que con arreglo a lo que dispone el artículo 142 del Código Civil, ha de ser comprensiva de lo que es indispensable para el sustento, habitación vestido asistencia médica, educación y formación.

Por su propia naturaleza la pensión de alimentos fijada en sede de un procedimiento matrimonial necesariamente tiene vocación temporal y una vez que los hijos finalizan o cesan en sus estudios y se incorporan al mundo laboral o están en condiciones de acceder al mercado laboral, la pensión otorgada en sede del procedimiento matrimonial de sus padres, carece de fundamento y se extingue. Todo ello de conformidad con los art. 91, 93, 94, 142, 147 y demás concordantes del CC y doctrina jurisprudencial que los desarrolla. ( Sentencia de esta Sala de 3 de noviembre de 2006 ( 4) y de 2 de febrero de 2007 ).

Es por ello por lo que la obligación de los padres de prestar alimentos carece de justificación para los hijos mayores de edad cuando éstos han alcanzado la posibilidad de proveer por sí mismos sus necesidades, siendo que el artículo 152-3º del Código Civil recoge como causa de cese de la obligación de alimentos "cuando el alimentista pueda ejercer un oficio, profesión o industria..., de suerte que no le sea necesaria la pensión alimenticia para su subsistencia".

El artículo 39 de nuestra Carta Magna proclama la obligación que incumbe a los padres de prestar asistencia de todo orden a los hijos habidos dentro o fuera del matrimonio, durante su minoría de edad y en los demás casos en que legalmente proceda. Dicho deber, en su aspecto económico-alimenticio y tratándose de hijos menores de edad, constituye uno de los contenidos básicos e ineludibles de la patria potestad, como así lo recoge el artículo 154 del Código Civil, pero también es exigible en aquellos otros supuestos en que el padre o la madre no ostentan dicha función ( art. 110 C.C .).

Si respecto a los hijos menores o incapacitados, no ofrece duda la obligación de alimentos, distintos son los matices y requisitos que legalmente condicionan la exigibilidad de la obligación de alimentos respecto de los hijos mayores de edad o emancipados, pues ya el propio artículo 142 C.C ., tras sancionar de modo incondicional la obligación respecto del descendiente menor de edad, la extiende al que ha superado dicho momento cronológico, en orden a los gastos de educación e instrucción, cuando el hijo no haya terminado su formación por causa que no le sea imputable.

Se debe estimar el recurso y declarar extinguida la obligación de alimentos también respecto a la hija Enma .

SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 34/2019 DE 17 DE ENERO DE 2019. ARRENDAMIENTOS URBANOS. DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO. Tratándose de arrendatario persona física y de arrendamiento concertado con anterioridad a 9 de mayo de 1985, momento en que la contratación se producía con sujeción a una prórroga irrenunciable en los términos del TR 1964, la aplicación de la DT 3ª LAU 1994 impone que el arrendatario -que lo sea en el momento de entrada en vigor de la nueva Ley, sea el inicial o el subrogado- continúa siéndolo a su voluntad, con derecho a prórroga, en los términos establecidos por la ley bajo cuya vigencia se contrató, hasta su jubilación o fallecimiento. Se estima el recurso de casación.