La norma traspone a nuestro ordenamiento la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, y pretende, en su cometido de regular el acceso al crédito hipotecario, recuperar la confianza de los prestatarios potenciando la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio de las partes.
Entre sus novedades más destacadas se incluye la prohibición de las ventas vinculadas, la atribución a los notarios de funciones de asesoramiento o los límites en las políticas retributivas del personal que comercializa los préstamos hipotecarios.
Objetivos
La nueva Ley traspone a nuestro ordenamiento la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
Su objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
Además, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afecten a bienes inmuebles más equitativos y que aseguren un elevado nivel de protección de las personas físicas que obtienen financiación.
Contexto normativo
La Sentencia del TJUE de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, reconoce el derecho fundamental a la vivienda.
La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, reconoce la responsabilidad en la crisis financiera de los participantes en la concesión y contratación de préstamos, cuyo comportamiento socava sus cimientos y ha traído consigo graves consecuencias sociales y económicas.
Además, la asimétrica posición en la relación contractual de prestamista y prestatario, y que no se salva por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias, determina la exigencia al profesional de actuar hacia el prestatario con un plus de responsabilidad.
Por ello, la Directiva establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, cuya finalidad sea su adquisición.
El objeto de la normativa europea es la protección de los consumidores, entiendo por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que los Estados miembros adopten disposiciones más estrictas en la materia así como ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.
Novedades introducidas
* Se extiende el ámbito de aplicación de la norma a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Ello permite la protección de colectivos como los trabajadores autónomos.
* Se establecen normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito.
* Se regula detalladamente la fase precontractual, estableciéndose estipulaciones destinadas a garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo y se pueda así considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.
Durante los diez días naturales previos a la firma del contrato, el prestatario deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas.
Respecto a esta fase precontractual, se atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando las dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar los plazos y requisitos que permiten considerar cumplido el principio de transparencia material.
Ello constituirá prueba en beneficio de ambas partes de que el prestamista ha cumplido su obligación de entregar en los plazos previstos la documentación, y el prestatario podrá ejercer su derecho a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.
Las innovaciones en la fase precontractual derivadas de la nueva norma, no serán de aplicación a la cartera hipotecaria concedida.
* Se establecen normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deberán cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, entre ellas, las siguientes:
1) El personal que evalúa la solvencia y comercializa los préstamos deberá cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades.
2) Se prohíben las ventas vinculadas, es decir, las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos cuando el contrato de préstamo no se ofrezca también por separado.
3) Se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y los asesores, evitando incentivos que favorezcan una contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente.
Se establece, en particular, que el volumen de préstamos contratados no podrá ser el factor predominante a la hora de retribuir al personal.
4) Se limita la actividad de asesoramiento que, con excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios.
Para ellos se establecen, asimismo, reglas que aseguran la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente.
