Principio de prioridad registral

Publicado: 02 de marzo de 2021, 09:12
  1. DERECHO CIVIL
Principio de prioridad registral

Manifestaciones del principio de prioridad
SANZ y ROCA SASTRE han señalado que el principio de prioridad tiene dos manifestaciones:

* Un aspecto positivo: cuando se trate de derechos reales de imposible concurrencia o coexistencias sobre la misma finca, el principio de prioridad opera en sentido excluyente: el derecho que primero llegue al Registro cierra éste para los posteriores incompatibles; si se trata de derechos reales compatibles entre sí, el principio de prioridad atribuye solamente prelación o rango: el derecho que primero llega al Registro consigue una preferencia frente al que posteriormente acude a su registración.

* Un aspecto formal: aspecto que determina la forma de proceder en la práctica registral, esto es, por el Registrador ante estos títulos excluyentes o compatibles:

,, si el título presentado es incompatible se ordena al Registrador que cierre el Registro.

,, Si se trata de títulos compatibles se ordena al Registrador que guarde en el despacho de los mismos el orden cronológico que resulta de su presentación en el Diario.

La Resolución de la DGRN de 3 de agosto de 2011 [j 4] menciona esta doble variante: variante relativa o de función prelativa y de rango registral y la variante absoluta o de cierre.

En todo caso, si se presenta un documento estando pendiente uno anterior lo procedente, como recuerda la Resolución de la DGRN de 7 de septiembre de 2017 [j 5] es aplazar o suspender la calificación del documento presentado posteriormente mientras no se despachen los títulos previamente presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación, criterio confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. En realidad, en este caso, como afirma la Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2018, [j 6] ni siquiera tiene obligación el registrador de calificar el segundo título mientras no hubiese despachado el documento anteriormente presentado y cuyo asiento de presentación se encuentra vigente.

Excepciones al principio de prioridad
Se mencionan:

* Doctrinales: las principales excepciones al principio de prioridad, según DE LA RICA, son las siguientes:

a).- El caso en que una misma persona presente varios títulos, ella decidirá el orden de presentación (art. 420 del Reglamento Hipotecario).

b).- Cuando se presenten al mismo tiempo dos títulos contradictorios relativos a una misma finca, deberá tomarse anotación preventiva de ellos y a falta de acuerdo entre los interesados sobre la preferencia entre los mismos, deberá ser ésta determinada judicialmente art. 426 del RH.

c).- Los casos de reserva de rango legal, impuesta tal reserva por la Ley Hipotecaria a favor de acreedores y legatarios por los arts. 45 de la LH y 51 de la LH durante el plazo de 180 días, a los efectos de la oportuna toma de razón de anotación preventiva.

d).- La permuta, posposición y reserva de puestos convenida ente los interesados que impliquen una alteración del rango hipotecario. Después se menciona el tema del rango hipotecario.

* Jurisprudenciales:

La doctrina de la DGRN hace referencia al supuesto en que hay varios títulos presentados en el Diario y se procede a su calificación.

El principio de prioridad no impide que títulos presentados posteriores al que se va a calificar deban tenerse en cuenta en varios casos:

1) Por afectar a la validez del presentado antes, que puede resultar nulo según título presentado con posterioridad.

La Resolución de la DGRN de 6 de julio de 2011 [j 7] indicó:

... hay que recordar con la Resolución de 2 de octubre de 1981 que una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posteriori-dad. En la calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el titulo subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado).
Pero como reconoce esta resolución esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración en el orden de despacho de los mismos.

Precisando más, la Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2014 [j 8] afirma:

es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y del Código de Comercio, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
En iguales términos, la Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2017: [j 9] el principio de prioridad registral y orden de presentación de documentos, no debe obstar a calificar negativamente un título cuando la presunta validez del mismo resulta contradicha por otro presentado posteriormente. Dice, en esta línea, la Resolución de la DGRN de 29 de marzo de 2019 [j 10] si el título posterior presentado invalida claramente el anterior con el que es incompatible, no podrá inscribirse éste aunque se presento antes: no se está ante un problema de prioridad sino de validez; asimismo la Resolución de 24 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 11] insiste: cuando el conflicto que se produce no se refiere al orden de inscripción de derechos o situaciones incompatibles entre sí sino a la falta de validez de la primera puesta de relieve por la segunda, la cuestión no se plantea en el ámbito de la prioridad sino en el de la validez.

2) Por afectar a la la capacidad del otorgante, con mención especial al supuesto de concurso.

A ello se refiere la muy importante Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2012 [j 12] que, tras manifestar la regla general de que el registrador no puede tener en cuenta en su calificación documentos presentados después, contradictorios o incompatibles con el primeramente presentado, si con ello se produce una desnaturalización del propio principio de prioridad, marca un diferencia según se trate de documentos que afectan a la situación objetiva (títulos contradictorios) o a la situación subjetiva del otorgante del documento; estos últimos ofrecen la posibilidad de realizar una calificación más adecuada a la legalidad a la vista de la capacidad de los otorgantes (artículo 18 de la LH ). En el caso concreto se trataba de la declaración de concurso presentada en el Registro después de otro acto jurídico inscribible. La DGRN dice:

A estos efectos, la declaración de concurso, así como su inscripción o anotación, no constituye, propiamente, una carga específica sobre una finca o derecho, que haya de ordenarse registralmente con otras cargas o actos relativos al dominio de aquéllos, conforme al principio de prioridad consagrado por el artículo 18 de la LH. La constatación registral de la declaración del concurso hace pública la situación subjetiva en que se coloca al concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre el conjunto de bienes, derechos y obligaciones integrados en su patrimonio, de modo semejante a las inscripciones de resoluciones sobre incapacitación contempladas en el artículo 12.4 de la LH (Resolución de 21 de julio de 2011). [j 13] Además, el régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado no nacen con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, «que producirá sus efectos de inmediato… y será ejecutivo, aunque no sea firme» (artículo 21.2 de la Ley Concursal-LC-), con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y registral prevista en los artículo art.22 de la LC y art. 24 de la LC. Desde ese momento, los actos que tienen por objeto bienes integrados en el patrimonio del concursado deben ser calificados de conformidad con las restricciones impuestas por el auto de declaración del concurso.
La conclusión es clara: no es que se anticipe el despacho de un documento posteriormente presentado, sino que se califica el documento presentado con anterioridad a la vista de las restricciones vigentes al tiempo del otorgamiento de la escritura y que derivan, no de la presentación del mandamiento judicial, sino del auto mismo que declara el concurso.

3). El mandamiento judicial ordenando la suspensión de la práctica de asientos. En efecto el art. 432 del RH, (al que se refiere la Resolución de la DGRN de 27 de junio de 2014 [j 14] que establece los casos en que el asiento de presentación puede prorrogarse, incluyendo el siguiente: «En el caso que, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado. En este supuesto podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa». Puede verse: Suspensión de la inscripción.

Efectos prácticos del principio de prioridad
Fuera de las posibles excepciones, ya antes indicadas, el principio de prioridad opera con toda su fuerza; de ahí la importancia del momento de presentación de los títulos inscribibles.

Son relevantes a este fin los siguientes preceptos de la Ley Hipotecaria:

El art. 24 de la LH que dice:

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.
El art. 25 de la LH que dice:

Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Señala la Resolución de la DGRN de 10 de octubre de 2018 [j 15] que, como pusiera de relieve la Resolución del Centro Directivo de 26 de marzo de 1999, [j 16] «el denominado «rango registral» de cualquier título que pretenda su acceso al Registro, sea de carácter constitutivo o modificativo de un derecho real preexistente, viene dado exclusivamente por la fecha del asiento de presentación respectivo (cfr. artículos24 y 25 LH); y si bien es cierto que en determinadas hipótesis se admite una denominada «alteración paccionada del rango hipotecario» (cfr. art. 241 RH) no lo es menos que ello presupone el consentimiento del titular del derecho pospuesto».

Se ha criticado la vinculación demasiado estricta de la prioridad registral al instante de la presentación: como dice PELAYO HORE, lo que en la Exposición de Motivos de la LH se presentaba como castigo para el propietario perezoso se ha transformado en un premio para el diligente.

El art. 17 de la LH que complementa el principio de prioridad, dice:

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
Al efecto de este art. 17 de la LH le llama LACRUZ cierre registral y es consecuencia del principio de prioridad: los actos dispositivos de un titular incompatibles con los inscritos, aún siendo anteriores en fecha a la inscripción y por ello válidos al otorgarse no tienen acceso a los libros (ejemplo: A constituye una hipoteca a favor de B; más tarde A vende la finca a C, quien inscribe, sin referencia a la hipoteca; si B pretende inscribir la hipoteca se va a encontrar con el cierre registral, aunque la venta que impide registrar su derecho sea de fecha posterior a la hipoteca, dado que la venta accedió al Registro antes). Este cierre se completa con el art. 20 de la LH que impone el tracto sucesivo que impide la inscripción de los títulos incompatibles de fecha posterior a los inscritos (El párrafo séptimo de este art. ha sido modificado por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales.)

ROCA SASTRE comenta que este precepto es consecuencia de la norma que da el art. 1473 del CC en el caso de doble venta, en que se atribuye la propiedad al que primero inscribe y este artículo le suscita los siguientes comentarios:

se habla de títulos traslativos y declarativos; pero si el art. 17 de la LH es consecuencia del principio de prioridad regirá también respecto de los títulos constitutivos, modificativos y extintivos.
el título ha de ser inscrito, anotado o presentado; en caso de inscripción el cierre es definitivo; en caso de anotación es cierre es provisional y temporal: mientras dure la vigencia de la anotación.
en caso de presentación el cierre es temporal; el art. 17.2 de la LH dice:
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
entre el título inscrito, anotado o presentado y el que posteriormente pretenda la inscripción o anotación ha de haber incompatibilidad u oposición, pues si son compatibles la prioridad sólo atribuye prelación o rango.
Ahora bien, debe tenerse presente que aunque los títulos no sean conexos (en el sentido de que la inscripción del primero no impediría la inscripción del segundo, ni tengan una vinculación que haga necesario su despacho simultáneo o sucesivo) debe aplicarse el principio de prioridad cuando el primeramente presentado va a influir decisivamente en el rango de los derechos inscritos. Véase el caso de la Resolución de 18 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad

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