En las arras penitenciales, la devolución doblada procede no solo ante un desistimiento expreso del vendedor, sino también cuando su conducta incumplidora revela de forma inequívoca la voluntad de apartarse del contrato. Se reafirma la distinción entre desistimiento del art. 1454 CC y resolución por incumplimiento del art. 1124 CC, pero se admite su convergencia funcional cuando el incumplimiento equivale materialmente a desistir. Se estima el recurso de casación.
SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Estimación del recurso
1. Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que denuncia la infracción del art. 1454 CC.
En su desarrollo alega que no se ha cuestionado en ninguna de las instancias el carácter penitencial de las arras y el incumplimiento del vendedor y que la sentencia recurrida, al considerar que no es aplicable el art. 1454 CC porque el demandado no ha hecho uso de la facultad de desistimiento, hace de mejor condición al contratante incumplidor que al contratante que, ajustándose a las previsiones contractuales declare expresamente su voluntad de apartarse del contrato, ya que el primero solo deberá devolver las arras recibidas ( art. 1124 CC) en tanto que el segundo deberá devolverlas duplicadas ( art. 1454 CC).
Explica que, de acuerdo con la jurisprudencia, la conducta de rechazo al cumplimiento por parte del vendedor que se comporta de tal manera que es inequívoca su voluntad de no cumplir es un modo de manifestar su voluntad de apartarse del contrato.
Para justificar el interés casacional cita las sentencias 106/1984, de 22 de febrero, 973/1991, de 26 de diciembre, 581/2013, de 29 de septiembre, de 19 de junio de 1986, 655/2012, de 25 de octubre, 1156/1995, de 30 de diciembre, y 485/2014 de 23 de septiembre.
2. Decisión de la sala. Estimación del recurso. El recurso de casación va a ser estimado por las razones que exponemos a continuación.
2.1. El planteamiento del recurso, según el cual la tesis de la sentencia recurrida es incorrecta porque supone hacer de mejor condición al contratante incumplidor, como es este caso, que al que, ajustándose a las previsiones contractuales, declara expresamente su voluntad de apartarse del contrato, es compartido por la sala. En la tesis de la sentencia recurrida, si el vendedor comunica expresamente que se aparta del contrato tendría que devolver las arras duplicadas ( art. 1454 CC). En cambio, si no dice nada y se limita a incumplir el contrato, hasta el punto de obligar a la judicialización del conflicto, la consecuencia sería menos lesiva, porque solo tendría que devolver la cantidad entregada a cuenta. Este planteamiento no es razonable y no se ajusta a la doctrina que la sala ha mantenido sobre la relación entre los arts. 1454 y 1124 CC.
2.2. Es cierto que no deben confundirse la facultad de desistimiento y la de resolver por incumplimiento. Las arras penitenciales permiten de manera lícita desistir del contrato, sin necesidad de invocar ninguna causa, y no permiten que se solicite una indemnización de daños y perjuicios. Las arras no pueden ser objeto de moderación ( STS de 12 de marzo de 1965, Roj: STS 3800/1965 - ECLI:ES:TS:1965:3800). Las arras juegan como una «prima» del desistimiento: el comprador que desiste pierde la cantidad entregada y si es el vendedor quien desiste debe devolver las arras duplicadas ( art. 1454 CC).
Ahora bien, cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas.
Así se entendió en la sentencia de 22 de febrero de 1984 ( Roj: STS 350/1984 - ECLI:ES:TS:1984:350), que confirma la condena a los vendedores que no comparecen a otorgar la escritura a devolver duplicadas las arras ( art. 1454 CC), y rechaza su recurso de casación, en el que alegaban que el precepto no era aplicable porque no habían desistido del contrato y lo que había era un incumplimiento. La sentencia añade «sin que exista necesidad legal de que la parte condenada haya pedido, previa y expresamente, apartarse de un contrato que, reiteradamente, había demostrado no estar dispuesta a cumplir como en esencia ya dijo este tribunal en sentencia de 13 de mayo de 1930».
La sentencia de 13 de mayo de 1930 (Roj: STS 1130/1930- ECLI:ES:TS:1930:1130), citada por la anterior, en un caso en el que se apreció el incumplimiento del comprador, declaró la procedencia de que pierda la cantidad que entregó en concepto de arras, y añade el tribunal, «sin que existiera necesidad legal de que dicho comprador pidiera que se rescindiese un contrato que él, reiteradamente había demostrado que no se hallaba dispuesto a cumplir».
Con posterioridad, la sentencia 485/2014, de 23 de septiembre, interpreta que la compradora que manifiesta que no está dispuesta a cumplir mientras no se reactive el sistema financiero (y pueda obtener la financiación que necesita para pagar el precio) se está acogiendo a la facultad de desistimiento y pierde las arras entregadas al amparo del art. 1454 CC.
Y si en el caso de la sentencia de 14 de mayo de 1993 (Roj: STS 17529/1993- ECLI:ES:TS:1993:17529) la resolución del contrato por incumplimiento del comprador no dio lugar a la pérdida de las cantidades entregadas como arras, fue porque el tribunal valoró que, por las circunstancias, el comportamiento del comprador no equivalía a un desistimiento (en este sentido, explicó: «sin que la voluntad emitida por el actor el día 10 de junio [ante notario y antes de la fecha tope prevista para requerir al vendedor] pudiera generar el efecto deseado [pues la carta salió de la notaría el día 14 y no llegó al vendedor antes del 15 o del 16], al tratarse de una declaración recepticia, por lo que, hecho el requerimiento obstativo al pago por el vendedor, pudo éste disponer lícitamente de la finca en favor de un tercero, no obstante lo cual, dado que el actor exteriorizó su voluntad de formalizar la operación dentro del plazo estipulado y con antelación suficiente para que pudiese llegar a conocimiento de la demandada dentro del plazo, sin que ello sucediera por causas no imputables al mismo, no puede afirmarse que tuviese voluntad de desistir de la operación, lo que impide aplicar el supuesto prevenido en el art. 1454 CC»).
2.3. En el caso que juzgamos, debemos partir de los hechos acreditados en la instancia: el comprador del inmueble entregó en concepto de arras penitenciales 10.000 euros; en el documento privado de compraventa se estableció para otorgar la escritura pública un plazo que estaba vinculado a la finalización de los trámites legales que supuestamente se estaban realizando por el vendedor «para poder llevar a buen fin la venta del inmueble» (relacionados en buena medida con su titularidad registral); el vendedor incumplió el contrato, pues mostró una pasividad absoluta tras la firma del contrato y no realizó los trámites legales que decía se estaban realizando y se encontraban pendientes para llevar a cabo el otorgamiento de escritura pública de compraventa.
Ante esta situación, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, procede estimar el recurso de casación interpuesto por el comprador, pues no es preciso que el vendedor que no está dispuesto a cumplir declare expresamente que desiste del contrato, de modo que cuando el comprador resuelve por incumplimiento del vendedor tiene derecho a recibir duplicadas las arras.
Procede por ello casar y anular la sentencia recurrida y en su lugar, al asumir la instancia, estimamos íntegramente la demanda formulada por Basilio contra Roman, a quien condenamos a que abone al actor la cantidad de 20.000 euros con sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.