Juicios verbales de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual

Publicado: 02 de julio de 2018, 10:41
  1. DERECHO CIVIL

Son los del art. 250.1º, LEC y sin perjuicio de poder ser tramitados empleando el mecanismo de las Oficinas de Señalamiento Inmediato en donde existan.

Se debe señalar que se trata de juicios en los que se analiza la falta de pago o el de la expiración del plazo y sus circunstancias, sin poderse extender a otras materias que han de ser objeto de un juicio ordinario. Solamente cabe acumular a la acción de desahucio por falta de pago, la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, con independencia de la cantidad que se reclame tanto frente al arrendatario como frente al fiador o avalista solidario, previo requerimiento de pago no satisfecho.

Esta limitación hace que el demandante deba acotar su petición a tales puntos, ya que de extenderse a otros podrá ver la demanda inadmitida.

En todo caso, en los desahucios por falta de pago o por expiración de plazo existen especialidades en cuanto a las peticiones a indicar en la demanda que son las siguientes:

1) Indicación en la demanda de las condiciones de la enervación en los casos de desahucios por falta de pago. Esta indicación es obligatoria, conforme al art. 439.3, LEC , y supone la indicación de las circunstancias que puedan hacer o no operativo este derecho del arrendatario. El mismo comporta, de acuerdo con el art. 22.4, LEC , una terminación anticipada de la causa mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial -con imposición de costas al arrendatario- si, antes de la celebración de la vista y requerido a estos efectos, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Para que pueda tener lugar esta forma de terminación del proceso es necesaria la previa conformidad del demandante y del demandado que puede hacer una consignación enervatoria, condicionada a la desestimación de la oposición al desahucio que pueda formular usualmente basada en la mora del acreedor-arrendador que se ha negado a recibir las rentas. En el caso de que no existiera dicha conformidad se celebrará ante el tribunal la vista.

Este derecho no se posee en los siguientes casos:

Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior (excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador).
Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, conforme el art. 22.4, LEC modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas .
2) Indicación de la facultad de condonar en los desahucios por falta de pago o por expiración del plazo contractual todo o parte de la renta adeudada. Es una opción que el demandante puede ofrecer condicionándolo al desalojo voluntario de la finca por parte del demandado, dentro del plazo que se indique, que no puede ser inferior a quince días desde que se notifique la demanda. Art. 437.3, LEC .

3) Indicación de domicilio del demandado. Si nada se indicare en el contrato, respecto del lugar donde se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado, lo que supone que la citación negativa en el mismo permite el recurso inmediato a la citación edictal. Art 155.3, LEC .

4) Solicitudes específicas. Aun cuando no es necesario, pues debe hacerlo de oficio el tribunal, puede ser conveniente el solicitar la operatividad de las circunstancias específicas del procedimiento de desahucio. Éstas son además de las anteriores:

Solicitud de ejecución y fijación de fecha para el lanzamiento.
Indicación de que de no comparecer el demandado a la vista se decreta directamente el desahucio.
En cuanto a la admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista hay que tener en cuenta las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas del art. 440, LEC

Juicios verbales de desahucio por precario
Estos juicios verbales se dirigen por los que tienen la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla frente a los que poseen una finca sin título o con título ineficaz y sin otra razón que la simple tolerancia o liberalidad del dueño, pudiéndose en él, examinar todas las cuestiones referentes a la validez y eficacia de los títulos alegados por las partes. Art. 250.1.2º, LEC .

Sentencia nº 198/2007 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 16 de Febrero de 2007 [j 1].

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