Concepto de gastos generales de la comunidad de propietarios
Según se infiere del art. 9.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) se reputan como gastos generales aquéllos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales del edificio.
Contribución a los gastos generales
Regla general
Como regla general, se establece la obligación de cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9.1 letra e), LPH) modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
En este sentido, se entiende que son susceptibles de individualización los gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y los comuneros. Así lo indica la STS de 30 de noviembre de 2011 [j 1] que declara que, cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a éste pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios. La STS 17 de noviembre de 2011 [j 2] justifica esta postura alegando que:
si el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida.
Puede verse la doctrina de la Sentencia nº 442/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Julio de 2018 [j 3] en un caso en que un comunero recalcitrante pierde todas sus reclamaciones de escasa cuantía, que no exige Letrado ni Procurador afirmado el Alto Tribunal que la mala fe procesal de dicho comunero puede ser objeto de sanción conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, e incluso se indica la posibilidad de que la Comunidad pueda reclamarle responsabilidad por daños habida cuenta de que, por las cuantías de los procedimientos entablados al no ser preceptiva la intervención de estos profesionales, no puede verse resarcida de los gastos de abogado y procurador en que ha de incurrir para oponerse a las reiteradas demandas que se le dirigen».
Asimismo, dispone el art. 9.2, in fine, LPH, modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos o servicios comunes no exime del deber del cumplimiento de las obligaciones de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4, LPH, .
En todo caso, la obligación de pago que corresponde al propietario tiene sus matices, que conviene precisar:
Como explica la Sentencia nº 211/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Abril de 2015 [j 4], en el supuesto de transmisión de una entidad, el responsable del pago de los gastos comunitarios es el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite legal (los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores (disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH); (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.
Como es de ver, el titular registral que no era propietario cuando se generó el gastos, se verá afectado, en cuanto que la finca responde en los términos indicados - estando legitimado pasivamente para reclamar al que era propietario el pago de la deuda,- pero él no está obligado personalmente; por ello, la citada sentencia de 22 de abril de 2015 fija como doctrina que cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.
