Autopromotor individual. Libro del edificio y licencia de primera ocupación
Dos temas se plantean:
a), Exigencia o no del libro del edificio y
b) exigencia o no de la licencia de primera ocupación.
* Libro del Edificio:
En relación al tema del Libro del edificio se ha discutido si, en el caso de un autopromotor individual de vivienda para uso propio, debe exigirse el Libro del Edificio .
Primera fase:
La cuestión para el derecho estatal la había resuelto la DGRN en varias resoluciones: la Resolución de 10 de diciembre de 2008 [j 1], la Resolución de 15 de diciembre de 2008 [j 2], la Resolución de 17 de diciembre de 2008 [j 3] y la Resolución de 22 de diciembre de 2.008 [j 4] (obras nuevas finalizadas), la Resolución de 9 de diciembre de 2008 [j 5], y la Resolución de 13 de diciembre de 2008 [j 6], 18 de diciembre de 2008 [j 7], 19 de diciembre de 2008 [j 8] y otras.
La DGRN entendió siempre:
Que no se pueden autorizar por los Notarios ni se pueden inscribir por los Registradores de la Propiedad
escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa Ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE.
Que hay que analizar el caso del autopromotor individual de una vivienda para uso propio; según la DGRN tal cuestión
debe resolverse mediante la interpretación literal, lógica, sistemática y finalista de la normativa aplicable(artículos 7 y 19.1 de la Ley estatal de Suelo) y disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y en su caso la norma autonómica aplicable (atención: en los casos resueltos se trata de normas de Castilla y León, Comunidad Valenciana y Castilla La Mancha).
La solución de la DGRN es que no se exigía el depósito notarial del Libro del Edificio en estos casos de autopromotor individual. Dice así:
no se pretende tutelar con dichas disposiciones legales el interés del promotor sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la contemplación de la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma....
Segunda fase
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, ha sido redactado de nuevo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que establece que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca».
Con base en esta disposición la DGRN exige ahora el depósito del libro del edificio en el caso de autopromotor individual. Véase la Resolución de la DGRN de 29 de mayo de 2017 [j 9] que añade que se exige a todo tipo de edificación sean viviendas o industriales. Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «(…) A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».
* Licencia de primera ocupación:
En cuanto a la, en ocasiones, pretendida exigencia de la licencia de primera ocupación, decía la DGRN en la citada resolución:
El hecho de que la licencia de ocupación tenga por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación no significa que deba acreditarse en la escritura de declaración de obra nueva la obtención de aquélla, pues la Ley de Suelo párrafo segundo, i.i., del artículo 19.1, (entonces vigente) en términos similares a la Ley 6/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. art. 22), se limita a exigir que en dicho título se incorpore o testimonie la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.
Con mayor rotundidad se expresó la resolución de la DGRN de 9 de enero de 2010 [j 10] que, al analizar el tema de si debe exigirse o no para inscribir una obra nueva que se aporte la licencia de primera ocupación , literalmente dijo:
Por lo que se refiere a la cuestión relativa a la obtención de licencia de primera ocupación, que a juicio del Registrador debería ser acreditada, ha de entenderse que, a los efectos de la calificación recurrida, como ha indicado este Centro Directivo en las Resoluciones señaladas en los Vistos, la mencionada legislación reguladora de la edificación no impone la exigencia debatida como requisito para edificar, ni para la entrega de la edificación a los usuarios - sin perjuicio de las consecuencias que se derivarían de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa índole que se imponen a los agentes de la edificación -, toda vez que la LOE se limita a establecer en esta materia una norma de remisión a la legislación urbanística aplicable al referirse a la acreditación documental de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística, que no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificación.
Bien, repetimos: la Exposición de Motivos del RDLey 8/2011 da por supuesta la necesidad de licencia de primera ocupación, sin excepcionar el caso de autopromotor individual, y así lo ha exigido para un autopromotor individual la citada Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2012. [j 11]
Garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación
Norma Legal: La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la edificación dispone en su art. 20 que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra Nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
Conviene advertir que la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras – entró en vigor el 1 de enero de 2016 - introduce en la Ley de Ordenación de la Edificación, como alternativa a la suscripción obligatoria de un seguro, la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo (hasta dicha fecha se exige seguro de daños materiales o seguro de caución).
En relación al seguro decenal o garantías de la edificación: Ver Garantías de la Ley de Edificación: seguro decenal, seguro de daños y garantía financiera
Pero queremos indicar que pueden darse 4 situaciones:
1ª Licencia solicitada antes del 5-5-00: de conformidad a lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2ª y el art. 19 LOE, no es exigible la constitución de garantías.
2ª Licencia posterior. Se exigirá, como regla general el seguro decenal; se acreditará mediante la exhibición de la correspondiente póliza y la vigencia del seguro, con firma legitimada del certificante.
3ª Autopromotor individual:
No se exige el seguro decenal, si se trata de un Auto promotor individual de una única finca unifamiliar para uso propio.
De conformidad con lo dispuesto en la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, no es exigible para declarar la obra nueva la constitución de garantías, pero en el caso de venta en el plazo a que se refiere el art. 17.1 de la LOE quedará obligado el titular a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que la parte adquirente exonere al Auto promotor de tal obligación y acredite que éste ha utilizado la vivienda.
Reitera la Resolución de la DGRN de 3 de julio de 2012 [j 12] los tres requisitos para que se entienda exonerado el autopromotor individual del seguro decenal: que se trate de vivienda, que se trate de una sola vivienda, que se declare es para uso propio (no se admite que el mismo día se declaren por separado tres obras nuevas de una vivienda en cada escritura, y se declare en cada una de ellas que la vivienda es de uso propio).
4ª Obra antigua: acreditada su fecha de finalización, (anterior a 5.05.2000) y de acuerdo con lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2ª y art. 19 LOE, no es exigible la constitución de garantías para declarar e inscribir la obra que se declare.