Elevación a público en forma voluntaria de contrato privado

Publicado: 29 de noviembre de 2023, 16:43
  1. DERECHO CIVIL
Elevación a público en forma voluntaria de contrato privado

Normalmente los comparecientes son los mismos otorgantes, con lo que elevar voluntariamente a público el documento privado subscrito no tiene dificultad.

Pero también es habitual el caso de un vendedor o comprador que ha fallecido y sus herederos desean elevar a público el documento en su día otorgado; evidentemente, para tener la debida legitimación deberá acreditarse el carácter de heredero de la parte correspondiente, ratificando y reconociendo la firma de su causante y ratificándose y en su caso completando la Venta.

Finalmente, también ocurre que ante la negativa o desaparición de una parte (desaparición física o jurídica), que en general es la parte vendedora, la otra parte acuda al auxilio judicial, llegándose a otorgar la venta por el Juez, en rebeldía de una de las partes.

Puntos de interés sobre la elevación a público de contrato privado
Inexistencia del documento
Estamos tratando el caso de elevar a público un documento privado que existe; pero ¿es posible elevar a público un contrato verbal? Naturalmente, en el caso de un contrato verbal o pérdida o destrucción del documento privado no hay prueba de que se otorgó tal documento (que, además, al ser privado no tendría fehaciencia de fecha, salvo los casos previstos por el legislador, como la muerte de uno de los firmantes). Pero nada impide esta posibilidad.

El contrato verbal de compraventa es válido; si los otorgantes o sus herederos lo reconocen, no hay problema en elevar a público el contrato, que no es lo mismo que protocolizar un documento privado, reconociendo su autoría y elevándolo a público, para conseguir los efectos de todo documento público (en especial la inscripción en el Registro).

No se nos oculta que esta posibilidad pueda ser mal usada (ahorro fiscal), en especial por los herederos de quien se dice otorgó el contrato; pero esto es un problema de Liquidación; mayor problema será acreditar el medio de pago del precio, como luego ya se indica.

Cabe mencionar la Resolución de la DGRN de 17 de noviembre de 2003: [j 1] se otorga el año 2002 (por una Sociedad sucesora por absorción de otra que a su vez había absorbido a la sociedad vendedora) una llamada formalización de compraventa y en la escritura se dice que la compraventa que se formaliza fue pactada entre las partes contratantes mediante documento privado del año 1976; el Registrador deniega la inscripción por no presentarse el documento privado o, al menos, no aportarse las escrituras de fusión por absorción de las sociedades afectadas; y en su informe posterior insiste en que:

«Al documento presentado le falta un elemento: el documento privado, ya que del texto de la escritura se desprende que existe un documento privado de compraventa que se eleva a público».
La DGRN viene a decir dos cosas: a) Que no quiere prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas en la que las partes se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren de él), pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad. b) Que si la escritura tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo y las partes tienen plena capacidad, ha de producir los efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible.

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