El administrador de una sociedad promotora inmobiliaria responde solidariamente frente a los compradores de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta durante el proceso de construcción, cuando incumple la obligación legal de garantizar su devolución mediante contrato de seguro o aval bancario. Por otro lado, la circunstancia de que la sociedad promotora esté dirigida y gestionada por un administrador de hecho (u oculto) no exonera en modo alguno al administrador de derecho.
AP Madrid 9-5-25, EDJ 619867
El comprador de una vivienda sobre plano interpone demanda judicial contra la sociedad vendedora reclamándole la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más sus intereses, conforme a la L 38/1999 disp.adic.1ª, debido a la imposibilidad manifiesta de llevar a cabo la promoción inmobiliaria al no disponer la vendedora del solar donde pretendía llevar a cabo la promoción. A esta acción contra la sociedad acumula una acción de responsabilidad contra el administrador social.
La sociedad demandada no comparece en el proceso y es declarada en rebeldía. En cambio, el administrador demandado comparece y se opone a la demanda aduciendo que, en realidad, la administración de la sociedad la lleva otra persona (administrador de hecho), que es la que se encarga de facto de toda la dirección y gestión de la sociedad, tanto frente a los compradores (negociaciones, firma de contratos), como frente a las Administraciones públicas (solicitud de licencias), hasta el punto de que dicho administrador de hecho ostentó la condición de administrador único de la sociedad hasta que fue inhabilitado para el cargo de administrador en el seno de un proceso concursal de otra entidad.
En sentencia del Juzgado de lo Mercantil, confirmada íntegramente por la Audiencia Provincial, se condena solidariamente a la sociedad y a su administrador a devolver al comprador las cantidades entregadas a cuenta de la compra de la vivienda, más intereses legales y costas.
En concreto, la responsabilidad del administrador demandado se fundamenta en lo siguiente:
1º. En la responsabilidad individual por daños de la LSC art.236 s. por acto ilícito, ante el incumplimiento de la obligación de la sociedad de garantizar, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidad aseguradora o aval solidario emitido por entidad de crédito (L 38/1999 disp.adic.1ª).
2º. A mayores, en la responsabilidad por deudas de la LSC art.367, por no promover la disolución de la sociedad estando en causa de disolución por pérdidas, circunstancia que presume de la falta de depósito de las cuentas de 2016, y, por tanto, en fecha anterior a la entrega de las cantidades objeto de la demanda (abonadas por los compradores en 2017).
3º. En todo caso, la existencia de un administrador de hecho (en este caso, "administrador oculto") no exonera al administrador de derecho demandado. Podría sumarse la responsabilidad del administrador de hecho a la del de derecho, pero no eximirla, so pena de desdibujar el deber de actuación diligente en el cumplimiento de las obligaciones que incumbe a todo administrador social.