Para poder subdividir un local integrado en Régimen de propiedad Horizontal, por ejemplo segregando una parte del mismo, tradicionalmente ha sido necesario el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios; así nos los recordaba la Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2002 [j 1], y el consentimiento sólo podía ser suplido por laudo de equidad dictado por el Juez.
La Resolución de la DGRN de 5 de octubre de 2002 [j 2] insistió con la legislación entonces aplicable, en la necesidad del consentimiento unánime de la Comunidad, aunque se tratare de dar cumplimiento a una Sentencia dictada en un caso de extinción de comunidad con adjudicación de partes concretas de un local integrado en una Propiedad Horizontal. También dejó claro que el hecho de que una Propiedad Horizontal no esté «formalmente» constituida, no impide que se apliquen sus reglas en cuanto un local o piso susceptible de aprovechamiento independiente pasa a ser de otro dueño de los restantes departamentos del inmueble (art. 2b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) tras la reforma por Ley 8/1999 de 6 de abril).
Pero este sistema ha sido alterado, en un doble aspecto:
1) necesidad de licencia en determinados casos y
2) modificación del sistema de consentimiento unánime de la comunidad.
En la legislación estatal (distinto es en según qué territorios del Estado, como Cataluña) no hacía falta licencia. Como dijo la resolución de la DGRN de 23 de abril de 2012 [j 3] no se exige licencia y la razón era que la propiedad horizontal no implica fraccionamiento jurídico del terreno sobre el que se asienta la finca, ni supone en modo alguno alteración de la superficie del inmueble sobre el que se levanta la propiedad horizontal.
Pero, repetimos, este sistema se ha modificado y ha sido la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas la que al modificar (legislación básica en este punto) la redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ha distinguido dos supuestos:
* Inmueble incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:
Tendrá carácter obligatorio, y, por tanto, no requiere consentimiento de la comunidad de propietarios:
... e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015 [j 4] que para no exigirse el consentimiento de la comunidad por estar el edificio en una área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (art. 10 LPH), debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de dicha área y en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes; ello no puede suplirse o entenderse implícito por la concesión de licencia de obras.
* Inmueble no incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:
Se exige la licencia, pero no hay exigencia de la unanimidad.
