El art. 9.1.e), LPH modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas dispone (por la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores) que el crédito a favor de la Comunidad que tenga su origen en la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, tiene la condición de preferente a efectos del art. 1923 del CC y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo, (léase ahora art. 31 de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre).
Los créditos mencionados son:
«3º Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.
4º Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.
5º Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.»
Se ha planteado por la doctrina cuál es la naturaleza jurídica de esta preferencia, y si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal aunque sea un crédito singularmente privilegiado. Al respecto, señala la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2013 [j 23] que
A veces se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior(según la redacción anterior, hoy tres anualidades), tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. Pero, a efectos registrales, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro.
Sin embargo, concluye que:
Cuando la preferencia tiene un carácter real, por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores y a cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta del artículo 9.1.e) LPH, ni tampoco en este caso de la sentencia y del auto aclaratorio, dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e), LPH sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad.
La doctrina anterior es ratificada por la Resolución de la DGRN de 23 de junio de 2014. [j 24]
En todo caso, debe advertirse que dicha preferencia alcanza únicamente a los créditos de la comunidad relativos a los gastos correspondientes a las cuotas que sean imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores.
De modo que no se aplicará esa primacía si existen otros débitos a favor de la Comunidad correspondientes a impagos de cuotas no comprendidas en el espacio temporal indicado.
Debe tenerse en cuenta que ordenada una anotación preventiva del carácter real, en resolución judicial firme, decretando la constancia de la preferencia de los créditos de la comunidad sobre los referidos en los apartados 3.º, 4.º y 5.º del artículo 1923 del Código Civil, para la práctica del asiento registral no se exige que se haya llamado a tal procedimiento a aquellos titulares de cargas intermedias que no resulten afectados por la posposición.
Consecuencias del impago
Ya se ha indicado que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares hasta el límite de los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Por tanto, a fin de evitar la indefensión del adquirente, se requiere, por el artículo 9.1.e), LPH que:
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
