Tiene singular importancia determinar qué documentos van a permitir la inscripción en sentido amplio en el Registro de la Propiedad, lo que se denomina como títulos inscribibles. No en vano el fundamental principio de legalidad tiene por finalidad que sólo accedan al Registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos por las leyes.
Clases de títulos aptos para la inscripción
La palabra título suele utilizarse por la doctrina en dos acepciones diferentes: como título material y como título formal.
Título material es la causa o razón de ser jurídica de la adquisición, modificación o transmisión de un derecho.
Título formal es el documento en que se constata o autentifica aquella causa.
La Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2013 [j 1] así lo entiende al decir:
De los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria (LH) se desprende la conocida distinción entre título material y título formal, a efectos del Registro. Título material es el acto, contrato o negocio jurídico que constituye la causa de adquisición del derecho real objeto de inscripción. Título formal es el documento que constituye el vehículo de acceso al Registro, siendo la expresión de la forma auténtica y la prueba de dicho acto o contrato.
Trasladando ambos conceptos al ámbito registral, podemos preguntarnos, cuando la legislación hipotecaria habla de títulos inscribibles, ¿a cuál de los dos se refiere?.
Para llegar al resultado final que es la inscripción se requiere lo que LACRUZ llama un proceso, cuyo principal presupuesto es el título formal, es éste el que posibilita el acceso al Registro del título material; no es que se inscriba el documento, pero para lograr la inscripción es necesario el documento; el título formal es el primer paso para la inscripción.
En fórmula gráfica, podrá decirse que en nuestro Derecho al Registro se presentan títulos formales, se inscriben actos-títulos materiales y se publican derechos.
Con ello se intenta explicar que la inscripción posibilitada por el título formal se verifica extrayendo de él el título material y trasladándolo, previa calificación registral, al asiento registra, en el cual con una peculiar eficacia quedará constatado el derecho real y su correspondiente totalidad tal como aparece configurado en el título material.
Como consecuencia de ello, se pueden sentar estas conclusiones:
La distinción entre título material y título formal reviste vital importancia en nuestro Derecho Hipotecario; el art. 2 de la Ley Hipotecaria se refiere a los primeros y el art. 3 de la LH a los segundos.
La existencia del título formal es vital para el proceso registral, ya que éste se inicia como regla general mediante la presentación al Registro de un documento público seguido de la petición de inscripción (Principio de rogación) y va seguido de la calificación del Registrador: Ver el alcance de la calificación del Registrador en Principio de legalidad y la calificación registral.
La importancia del título material o sustantivo se pone de manifiesto en la circunstancia de que, lejos de ser objeto de registración los títulos formales o derechos reales sobre inmuebles, lo que de verdad se inscriben son los actos y contratos de contenido real inmobiliario, como lo prueba el art. 3 de la LH (a pesar de haber algunas opiniones doctrinales en contra); es decir, objeto de inscripción son los títulos expresados en el art. 2 de la LH, pero para que puedan ser inscritos hace falta el título formal que los constate.