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Uso exclusivo en la propiedad horizontal

29/01/2018· DERECHO CIVIL

Si el título constitutivo de una propiedad horizontal atribuye a unos locales el uso exclusivo (por tanto no el dominio) de determinados elementos, no puede el titular del uso pretender convertir en propiedad singular el elemento al que tiene uso.

Reglas generales
El tema lo trata la Resolución de la DGRN de 4 de febrero de 2002 [j 1]

Hechos: En los estatutos de la propiedad horizontal del edificio consta lo siguiente:

El propietario o propietarios del local comercial en planta baja podrá cubrir a su costa el patio de lucessituado en la parte posterior del edificio, en toda su extensión o en parte, hasta la altura máxima de dicho local, y utilizar exclusivamente el espacio cubierto, quedando toda la cubierta de su exclusiva propiedad y uso y a su cargo la conservación y limpieza. El vuelo del patio, a partir del suelo o de la cubierta en el caso del apartado anterior, será de propiedad y uso común de todos los propietarios de los pisos altos que tendrán además de luces y vistas el derecho de tender ropa en las condiciones usuales.
Se otorga escritura de obra nueva por el propietario del local declarando haber cubierto el patio de luces y pretende inscribir a su nombre el nuevo local con los nuevos metros ampliados.

El Registrador deniega la inscripción, indicando que esa pretensión

lo que pone de relieve la intención de su dueño de considerar de su propiedad la porción de patio con que linda cada uno de ellos y que ha sido cubierta según la obra nueva declarada, siendo así que según las inscripciones de dichos locales y los Estatutos de la propiedad horizontal inscritos en el Registro (que figuran también en la propia escritura) el propietario de estos locales sólo tiene el uso exclusivo del patio descubierto con el que lindan, con la facultad de cubrirlos, quedando tan solo la cubierta de su exclusiva propiedad pero no el suelo.
Se recurre.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León confirmó la nota del Registrador.

La D.G.R.N. sienta la doctrina siguiente:

La determinación de cuales hayan de ser dentro de un régimen de propiedad horizontal elementos objeto de propiedad separada por reunir los requisitos exigidos por el artículo 396 del Código Civil (CC) es competencia del título constitutivo de aquél (cfr. artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) (LPH) y en este punto tiene la autonomía de la voluntad un amplio campo de juego, tan solo coartado por las limitaciones legales, singularmente la que supone el precepto citado en especial cuando configura como elementos comunes aquellos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. La consecuencia ha de ser que tienen la consideración de elementos comunes todos aquellos que en el título constitutivo no vengan determinados como objeto de propiedad separada.
Pero la posibilidad de que los Estatutos puedan prever que un elemento común cuyo uso exclusivo pertenezca al titular de una entidad pueda por voluntad de éste pasar a ser propiedad privada es discutible, pero de estar así inscritos tales Estatutos, el supuesto debe interpretarse restrictivamente.
En este mismo sentido se pronuncia la Audienca Provincial de Valencia en sentencia de fecha 17 de abril de 2007, [j 2] al indicar que:

en el régimen de propiedad horizontal no es lícito la apropiación de un electo común, mediante la transformación del derecho de uso privativo por el de dominio al no estar amparado en la ley ni en el título constitutivo.
Asignación de uso exclusivo
Edificio urbano:
En principio, no hay problemas cuando en un edificio urbano se asignan a un elemento o entidad el uso de alguna parte de los elementos comunes (jardín, terraza, etc.). Ahora bien, tal como pone de relieve la resolución de la DGRN de 17 de octubre de 2012: [j 3]

Los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripción establecidos en la legislación hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripción individualizada o específica (cfr.artículo 396, CC). Los elementos comunes no necesitan inscripción separada y especial, sino que están implícitamente inscritos en la inscripción del inmueble en su totalidad.
Por ello, si constituida una propiedad horizontal la comunidad atribuye el uso exclusivo de un elemento común a un concreto departamento no puede exigirse que dicho elemento común esté descrito de forma especial (se entiende que se trate de un elemento lógico en un inmueble dividido en propiedad horizontal: pasillo, un espacio debajo de la escalera, terraza, etc.)

Zona rústica:
Pero el problema es cuando se quiere utilizar el sistema de asignación de un derecho de uso exclusivo de una porción de terreno a un elemento independiente de una división horizontal; el ejemplo más típico sería la propiedad horizontal de una finca rústica en la que hay dos edificios, siendo cada edificio una entidad independiente y asignado el resto de la finca en dos porciones de uso exclusivo a cada una entidad (ejemplo entidad A: casa...... se le asigna el uso exclusivo de una porción de terreno común de 14.000 mts. que lindan....; entidad B: cabaña..... se le asigna el uso exclusivo de 21.000 metros cuadrados de terreno común que lindan....)

El tema ha sido analizado por la resolución de la DGRN de 3 de abril de 2012; [j 4] está claro que la división de una finca rústica está sujeta a licencia o declaración de innecesariedad. La cuestión es si en estas especiales asignaciones de uso exclusivo de terrenos rústicos en los que hay edificios que pueden constituirse en régimen de propiedad horizontal (por cierto, en algunas legislaciones exigen licencia también para toda división en Propiedad Horizontal), la asignación viene a ser una verdadera división de fincas. Y a esta conclusión llega la DG afirmando:

debe entenderse que entra dentro del concepto de «división» el supuesto objeto del presente expediente en el que se atribuyen derechos de uso exclusivo y privativo a favor de los respectivos propietarios de los elementos privativos resultantes de un división horizontal sobre sendas parcelas de terreno (de quince mil y de veinticuatro mil trescientos metros cuadrados respectivamente) que forman parte de la finca matriz, finca que tiene el carácter de rústica. Así lo afirmó ya en un supuesto similar la Resolución de este Centro Directivo de 12 de febrero de 2001,? [j 5] pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo (en este caso en relación con los elementos comunes, entre los que la escritura calificada incluye el terreno de la finca excluida la superficie correspondiente a las construcciones) y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues en otro caso (como es el ahora debatido, en que las porciones de uso exclusivo son en principio susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretenda encubrirse.

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