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TEMAS DE INTERÉS EN MATERIA DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Y ÚLTIMAS REFORMAS

09/05/2018· DERECHO CIVIL

Si puede designarse como domicilio para notificaciones y requerimientos un solar
El tema lo trata la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2004 [j 1]

Hechos: En un préstamo Hipotecario se constituye hipoteca sobre un solar y se fija dicho solar como domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones.

El Registrador suspende la inscripción con base al art. 686 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), no siendo un solar lugar donde se pueda efectuar el requerimiento.

El Notario recurre argumentando que el domicilio a que se refiere el art. 682, LEC es el caso típico de domicilio electivo, fijado a efectos de un contrato, por lo que no tiene que ser necesariamente un domicilio efectivo o real.

La DGRN estima el recurso e indica:

1.- Se debate en el presente recurso sobre la suspensión total de la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca, que se basa en la no especificación del domicilio para la practica de requerimientos y notificaciones, toda vez que se señala como tal un solar donde no es posible efectuar requerimientos en la forma prevista en el art. 686, LEC.
2. La sola lectura del art. 682, LEC pone de manifiesto que la fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones, en la escritura de constitución de hipoteca, se requiere únicamente para la aplicación de las particularidades procesales previstas en los art. 681 y ss, LEC, relativos a la ejecución directa sobre los bienes hipotecados, pero en modo alguno afectan a la validez y eficacia de la hipoteca, por lo que no puede suspenderse ahora la inscripción solicitada.
Cuestión distinta es si cabe consignar en la inscripción como domicilio para tales requerimientos, lo que según el Registro es un solar. Más, si se tiene en cuenta: la posible existencia sobre dicha finca de una edificación no inscrita; la competencia del Secretario Judicial (léase ahora - según la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio- Letrado de la Administración de Justicia) para la dirección de los actos de comunicación que hayan de efectuarse por el Juzgado en el que se inste la ejecución de la hipoteca (cfr. art. 152, LEC precepto modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil); y especialmente las estrictas previsiones que en sede de actos de comunicación se contienen en el art. 155.4 p.2º, en relación con el art. 158 y 161, (precepto también modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil), todos ellos de la LEC) habrá de concluirse que la fijación de domicilio ahora cuestionada debe ser reflejada en la inscripción, remitiendo cualesquiera dificultades para la efectividad de tales comunicaciones por razón del lugar señalado, al proceso que en su día pueda entablarse para la ejecución de la hipoteca.
Por tanto puede fijarse como domicilio un solar.

Validez del anticipo de intereses
Se discute si es válido el préstamo convenido, cuando en el acto de su constitución se satisfacen ya los intereses ordinarios (éstos no se garantizan, garantizándose únicamente los intereses de demora.)

El caso ha sido resuelto por la Resolución de la DGRN de 19 de Julio de 2001: [j 2]

Hechos : En una escritura A presta a B 12.900.000 Ptas. al interés del 8% anual, es decir 1.032.000 Ptas. que se satisfacen en este acto, recibiendo el deudor la diferencia.

El Registrador deniega la inscripción por entender que se ha constituido hipoteca a favor de un crédito accesorio de intereses que ya ha sido satisfecho, implicando además anatocismo.

La prestamista recurre, alegando que el Registrador ha confundido la garantía conjunta de capital e intereses que constituye el anatocismo con la forma de pago de los intereses vencidos anticipadamente, hecho vía compensación, recibiendo de menos.

El Registrador insiste que, en este caso, -pago anticipado de los intereses- la parte prestataria en realidad paga intereses de intereses.

El Presidente del TSJ Cataluña desestima el recurso advirtiendo que la cantidad que la prestamista retiene para pago anticipado de intereses no puede ser considerada como capital entregado.

La DGRN se inclina por la validez del pacto, con base a lo siguiente:

Admitida la posibilidad de que el préstamo devengue interés no hay razón para rechazar el pacto de devengo al inicio del período considerado. Y si este pacto acerca de la forma en que han de pagarse los intereses ha de considerarse válido, ningún inconveniente puede haber en que sea el mismo acreedor el que, al realizar la entrega del capital prestado, descuente previamente, de acuerdo con el deudor, la cantidad que corresponde a intereses; decidido esto, todos los demás argumentos del Registrador decaen.
Cambio de interés fijo a variable: Responsabilidad hipotecaria por intereses
Hechos: La cuestión que se trata es la siguiente: existe ya formalizado un préstamo hipotecario, en el que se garantizó una cantidad fija en concepto de intereses ordinarios; más tarde se pasa a un interés variable; no se modifica la cláusula de responsabilidad. El Registrador entiende que, al modificarse el interés ordinario, debe modificarse la hipoteca, convirtiéndola en hipoteca de máximo.

La DGRN en Resolución de 22 de septiembre de 2001 [j 3] no acepta la tesis del Registrador; recuerda que en una hipoteca los intereses se pueden garantizar o bien fijando un tipo máximo o bien fijando una cantidad máxima (es decir, el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria), de modo que más allá de éste no podrán ser satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aunque los efectivamente devengados y exigibles fueren superiores. Por tanto, viene a decir la DGRN estando fijada ya una cantidad máxima por intereses, cuando eran fijos, si ahora se pasa a variable y nada se dice, seguirá la misma cobertura hipotecaria, aunque ahora los intereses pasen a ser variables.

Hipoteca cambiaria
Intereses de demora: ¿pueden garantizarse hipotecáriamente por cifra superior en dos puntos al interés legal del dinero?

El tema es el siguiente: Se constituye una hipoteca cambiaria en la que se pacta y se cubre hipotecáriamente un interés de demora del 25% hasta tres años.

El Registrador rechaza la inscripción con base al art. 58, de Ley 19/1985 Cambiaria y del Cheque (LCCh)que establece que el tomador de la letra impagada podrá reclamar de cualquiera de los obligados cambiarios contra quien dirija su acción, por razón de demora un tipo de interés superior en dos puntos al legal del dinero.

La DGRN en la Resolución de 8 de octubre de 2002 [j 4] y en la Resolución 9 de octubre de 2002 [j 5]advierte que el citado art. 58, LCCh está fijando la relación que del propio título (la letra) se deriva frente a los obligados cambiarios, pero esto no impide que el librado-aceptante, al formalizar una hipoteca, se obligue a abonar un interés superior; la causa de esta obligación ya no será la letra, sino el negocio que motiva su emisión (la relación entre los otorgantes).

En el mismo sentido, se pronuncia la Resolución de la DGRN de 28 de marzo de 2005, [j 6] aunque llega a una conclusión distinta y contraria a la admitida por aquéllas ya que rechaza la inscripción de la cobertura hipotecaria solicitada con base en que, si se quiere garantizar con hipoteca el interés de demora superior pactado, éste debe ser objeto de una hipoteca separada de la cambiaria.

La Resolución de la DGRN de 1 de junio de 2006 [j 7] resuelve esta disparidad de criterios sobre la posibilidad o no de extender la cobertura de la hipoteca a la obligación de abonar interés de demora más allá del límite del citado art. 58, LCCh, y admite que la hipoteca pueda garantizar además de la obligación cartular otras extracambiarias:

Siempre que ?como acontece con la de pagar intereses de demora superiores al referido límite legal- éstas mantengan la debida conexión con la relación cambiaria.
Y añade que:

Ninguna objeción cabe oponer a que la hipoteca constituida garantice también la obligación extracambiaria de abonar intereses de demora más allá del límite del art. 58, LCCh, habida cuenta de la relación más que de causalidad, de accesoriedad existente entre los mismos y la obligación cartular (no derivada directamente de esta obligación sino de la conducta ulterior ?incumplimiento por mora- del obligado, por lo que la estipulación que los establece anuncia un crédito eventual dependiente de un hecho futuro e incierto). Y, no obstante el carácter unitario de de la relación hipotecaria (habrá una sola hipoteca y no varias independientes), las exigencias derivadas del principio de especialidad quedan satisfechas en tanto en cuanto tales intereses queden englobados en una cifra de responsabilidad distinta a la correspondiente a la obligación principal.
Para completar este tema puede verse Hipoteca cambiaria

Hipoteca de cuota indivisa
El tema es si cuando se hipoteca una cuota indivisa que da derecho al uso exclusivo de varios garajes o trasteros, debe distribuirse la responsabilidad entre estos. (Ejemplo: se compra un % que da derecho al uso exclusivo de dos garajes y un trastero, sin especificar qué parte de la cuota corresponde a cada espacio).

Tema resuelto por la Resolución de la DGRN de 19 de abril de 2004. [j 8]

Se otorgó escritura de hipoteca de una cuota indivisa que llevaba aneja la facultad exclusiva y excluyentede la utilización de dos plazas de garaje y un trastero; No se distribuyó la hipoteca.

La Registradora, dado que en el caso de cuotas indivisas que dan derecho al uso varios garajes o trasteros, abrió folio registral independiente, exigió una distribución y tasación independientes.

La DGRN viene a decir que, en este caso (se vendió la cuota antes de la hipoteca y globalmente daba derecho al uso exclusivo de varios espacios) no se debía haber abierto folio registral independiente para cada espacio, sino un folio global, según la voluntad de las partes; pero aún habiéndose abierto folios independientes, dado que ello sólo tiene por objeto descongestionar el Registro de la Propiedad, no hay obstáculo a que haya una sola responsabilidad por la repetida cuota, sin necesidad de distribución entre los espacios a que da derecho.

Reconocimiento de deuda garantizado con hipoteca y causa
La Resolución de la DGRN de 28 de febrero de 2003 [j 9] trató el reconocimiento de deuda y la exigencia o no de la expresión de la causa:

Hechos: Se otorga escritura en la que A reconoce adeudar, por razón de sus relaciones comerciales, a la entidad B determinada cantidad.

Suspensión de la inscripción: El Registrador suspende la inscripción por insuficiente determinación del negocio jurídico o causa de la deuda en garantía de la cual se constituye la hipoteca. En su informe insiste el Registrador en que, para que un negocio jurídico acceda al Registro, parece que es necesario que se exprese la causa concreta del negocio jurídico (reconocimiento de deuda) por el principio de especialidad.

Doctrina de la DGRN:

a) El reconocimiento de deuda es un negocio perfectamente admitido en nuestro derecho. Y si bien es cierto que nuestro sistema hipotecario es causalista y que los derechos reales para acceder al Registro deben tener causa que los sustente y que ésta constará en el título y en la inscripción..... pero como lo que se inscribe es el derecho real de hipoteca, que es accesoria, su causa es el reconocimiento de deuda, que es la causa que constará en el Registro. No es preciso indicar la causa del crédito, es decir, no se precisa expresar la causa de las relaciones acreedor-deudor, esa causa es la que se presume y serán los Tribunales de Justicia los que podrán cuestionarla.
Por tanto: el defecto ha sido revocado.

Conclusión: No debe confundirse la causa de la hipoteca (un préstamo, una deuda derivadas de relaciones comerciales, una deuda por transacción, etc.) y la causa del crédito del acreedor (dinero entregado, relaciones comerciales, etc.); esta segunda no es preciso que conste ni en el título ni en el Registro de la Propiedad.

Para completar este tema, puede verse Reconocimiento de deuda y la hipoteca

Hipoteca flotante
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (LRMH) admite con carácter mucho más general las hipotecas de máximo, al admitir en nuestro Derecho, dentro de unos límites, las llamadas hipotecas flotantes .

En efecto, esta Ley introduce un nuevo artículo, el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (LH), en los siguientes términos:

También podrá constituirse hipoteca de máximo:
a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el art. 2, LRMH, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas,

b) a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.

Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.
Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.
Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los art. 129, LH con la nueva redacción dada por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil ? en vigor el 15 de octubre de 2015-y art. 153, LH y concordantes de laLEC.
Por tanto, ahora se admite, en lo casos indicados (a favor de entidades de crédito o de administraciones públicas) la hipoteca flotante, que produce una reserva de rango por obligaciones aún no contraídas y que se entiende que con ello se facilita la financiación de las empresas o se dan soluciones tributarias en momentos difíciles.

La Exposición de motivos de la Ley 41/2007 dice:

Lo que se pretende mediante esta reforma es generalizar la posibilidad de garantizar con hipoteca de máximo otras muy diversas relaciones jurídicas, si bien se ha considerado conveniente limitarlo a las entidades de crédito y no a cualquier acreedor, dada la especial normativa de supervisión a la que están sometidas aquéllas. La hipoteca de máximo permitirá admitir nuevos productos hipotecarios hasta ahora rechazados.
Pero, entre particulares sigue el sistema anterior: no se admiten.

Para completar este tema puede verse Hipoteca de máximo. Clases y procedimientos.

Segunda hipoteca de una vivienda protegida, sujeta a una prohibición de disponer
La cuestión que se plantea es si puede hipotecarse una vivienda que gozó de beneficios en la primera hipoteca y la normativa establece una prohibición de disponer durante diez años sin haberse justificado autorización de la Administración competente, previo reintegro de los subsidios y subvenciones recibidos a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, con los intereses legales desde el momento de su percepción.

La Resolución de la DGRN de 26 de febrero de 2008 [j 10] admite la ulterior hipoteca, para dichas viviendas, indicando:

Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo en Resolución de 5 de octubre de 2000, como consecuencia de la consulta planteada por la Asociación Hipotecaria Española sobre este mismo supuesto el principio de libertad de tráfico, vigente en nuestro sistema jurídico, exige que las restricciones legítimamente impuestas sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. En el caso planteado, la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda...
Novación de préstamo hipotecario
Han sido frecuentes las novaciones, con algunos problemas, a saber:

El problema del mantenimiento del rango.
La discusión sobre si cabe novar un préstamo cuando la obligación ha vencido, es decir, transcurrida ya la fecha en que debía cumplirse la obligación de pago.
Si es posible la novación si ya consta en el Registro la nota de expedición de dominio y cargas cargas prevista por el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a instancias del mismo acreedor que ahora nova.

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