La Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil da nueva redacción a las letras a) y f) del apartado 2 del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, texto aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, que quedan redactadas del siguiente modo:
«a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.»«f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.
En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.
La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.»
6.- Modificación de la ley concursal:
Lo regula la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
Esta Ley modifica la ley concursal, el Real decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo y la Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, (Ley 1/2013, de 14 de mayo).
Novedades sobre el procedimiento de ejecución directa
En la escritura de constitución se hará constar que si el capital e intereses han de devolverse a plazos ?que es lo más común-, sólo cabe aplicar las reglas especiales del procedimiento de ejecución directa si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses.
Tasación mínima para subasta: el 75% del valor para mercado hipotecario.
Atención: las partes son libres de sujetar el ejercicio del derecho real de hipoteca al régimen general previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria para su ejecución o bien de pactar que, además, se pueda ejecutar el derecho real por los trámites de la acción directa contra el bien hipotecado y/o por los trámites de la venta extrajudicial ante notario (sujetos estos últimos a mayores requisitos, como se ha dicho) (Resolución de la DGRN de 19 de enero de 2015 [j 25] y Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2015). [j 26]
Pero una hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil si al constituirse no consta tasación a conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la tasación, con independencia de los sujetos y de la naturaleza del bien hipotecado. Resolución de la DGRN de 17 de julio de 2015). [j 27]
Conclusiones
La citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, (modificada su disposición adicional primera por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, de medidas urgentes en materia concursal) establece, sea directamente, sea modificando normas de la Ley Hipotecaria o de la Ley de Enjuiciamiento Civil una serie de medidas dirigidas a la protección del deudor hipotecario, que la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2013 [j 28] sistematiza en dos grupos en función de que la finalidad del préstamo u obligación garantizada sea la de financiar o no la adquisición de la vivienda habitual.
Así, en cuanto al primer grupo, además de las medidas temporales sobre suspensión de lanzamientospor un plazo de dos años de aquellos desahucios en curso, se deben citar las siguientes: los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero ; no cabe pacto de anatocismoen los intereses es decir, que los intereses se acumulen al capital para devengar nuevos intereses de demora, con la excepción de que sí se pueden pactar en el supuesto de insuficiencia del precio de remate para pagar el crédito del acreedor conforme al art. 579.2, LEC; el plazo de amortización de la hipoteca no puede ser superior a treinta años, cuando está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual; el importe del principal no puede exceder si el bien hipotecado está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual del 80 por ciento de dicho valor de tasación.
En cuanto al segundo grupo de normas protectoras de la vivienda habitual, con independencia de que la obligación garantizada esté o no destinada a su adquisición hay que citar las siguientes: no cabe en las subastas sin ningún postor la adjudicación al acreedor, si se tratara de vivienda habitual del deudor, por valor inferior al 70 por ciento del valor de tasación a efectos de subasta o si la cantidad debida por todos los conceptos es inferior a dicho porcentaje, por el 60 por ciento. La Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2016 [j 29] considera que no procede una interpretación literal del precepto, pues si la deuda es inferior al 70% pero superior al 60%, el acreedor adjudicatario aún podría reclamar la diferencia; y la DG estima:
estima que la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».
En caso de vencimiento anticipado de la totalidad de lo adeudado por falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá pedir, aún sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de la presentación de la demanda; para poder inscribir préstamos hipotecarios a personas físicas sobre vivienda o solares con cláusulas que establezcan un límite mínimo a la variabilidad de los tipos de interés, del tipo de cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza; o en que se contrate al mismo tiempo un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés o que se conceda en divisas debe constar expresión manuscrita en la escritura por la que el prestatario reconozca que se le ha advertido los riesgos derivados del contrato.
Por tanto, la Ley 1/2013, de 14 de mayo despliega un sistema de protección de los deudores hipotecarios de carácter gradual, estableciendo distintos grados de protección a través de diversas medidas (de diferente intensidad) para diferentes supuestos:
a) Con carácter universal (con independencia de que la finca gravada sea o no una vivienda): por ejemplo, en la nueva regulación del vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades del artículo 693.2, LEC, , o en el caso de la imposición del límite mínimo del 75% de la tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º, LEC redactado de nuevo por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil ? en vigor el 15 de octubre de 2015-).
b) Sólo si la finca hipotecada es la vivienda habitual (con independencia de la finalidad del préstamo). Por ejemplo, los supuestos de los artículos: art. 21.3, LH y arts. 575 y 671, LEC, art. éste último que ha sido modificado por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil, en vigor en este punto el 15 de octubre de 2015.
c) Vivienda habitual y además préstamo o crédito destinado a su adquisición: Este es el caso del artículo 114.3, LH (límite de los intereses de demora), y de los demás citados anteriormente.
Finalmente, la Resolución de la DGRN de 8 de abril de 2015 [j 30] dice que la norma (disposición transitoria segunda de la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo), ordenando que, en los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial en curso en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el Secretario judicial (léase ahora, como se ha dicho Letrado de la Administración de Justicia) o el Notario den al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad en la forma legalmente prevista, exige que se trate de vivienda habitual, y que el crédito hipotecario se concierte para adquirir ésta.
