El exceso de cabida de una finca, al pretender que conste en el Registro mayor superficie que la registrada, ha ofrecido siempre ciertas dificultades. Pero hoy también se habla del problema de la disminución de cabida.
Mayor cabida
Fundamento de la mayor cabida
Hay el lógico deseo de lograr una adecuada concordancia entre la realidad material y la registral ; y en materia de superficies, en especial de las fincas rústicas inmatriculadas hace tiempo, la discordancia es general.
El legislador y la misma DGRN tiene cierta prevención a registrar la mayor cabida, bajo el pretexto de que con ello pueden producirse dobles inmatriculaciones o permitir que por este mecanismo se registren superficies que realmente pertenecen a terceros o éstos transmitieron, pero las adquisiciones no se registraron.
Procedimiento
A partir del 1 de noviembre de 2015, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria – entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 – modifica sustancialmente la LH en esta materia.
Procedimiento anterior
Puede haber expedientes iniciados antes de la nueva normativa; en este caso, debe aplicarse la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior. Ahora bien,naturalmente el procedimiento se habrá realizado y debe calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, pero la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el 9 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de la DGRN de 4 de enero de 2017 [j 1] que pone de relieve que ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior; por tanto, la inscripción en casos de inmatriculación debe contener obligatoriamente la representación gráfica georreferenciada).
Procedimiento actual
La ley Hipotecaria regula actualmente este expediente en su art. 201 que se remite a la mayoría de las normas del art. 203 de la LH , con algunas especialidades. Dichos preceptos han sido redactados de nuevo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria , (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015).
Es evidente que para modificar la cabida de una finca, ésta deber existir como tal en el Registro, es decir, estar inmatriculada. No se puede utilizar para acreditar la mayor o menor cabida de una entidad en régimen de propiedad horizontal ni respecto de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente..
Este expediente ha de adoptar la forma de Acta. Puede parecer que todo el procedimiento ha de constar en un único documento, que va a carecer de número de protocolo hasta el final; pero esto crea problemas para el envío de los índices, número de folios, etc.
Por ello parece que puede defenderse lo siguiente:
a) El Acta de requerimiento al Notario consta ya con el número de protocolo correspondiente. La primera Acta acabaría con la solicitud del interesado.
b) El mismo día se inicia otra Acta, que es en la que va a constar todo el procedimiento, es decir: el requerimiento al Notario, el escrito que debe aportar el solicitante, el resto de actuaciones; y acabado el procedimiento, se da número de protocolo.
NORMAS
Notario competente:
Es competente el Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
Requirente
Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real.
Debe presentar al Notario un escrito que debe contener:
a).- La descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, se hará constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:
a).- Título de propiedad de la finca cuya cabida se pretende rectificar.
b).- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya rectificación se solicita.
En caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.
En relación a este punto se puede citar:
La Resolución de la DGRN de 22 de septiembre de 2015 [j 2] dice que cuando resulte de aplicación la reforma operada por la Ley 13/2015, en ella, además de la desjudicialización de los expedientes de exceso de cabida para encomendarlos a los notarios, se prevé expresamente en el nuevo artículo 201 de la Ley Hipotecaria que «en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma».
En tales supuestos, cuando el exceso de cabida declarado no sea coincidente con la certificación catastral sino con la representación gráfica alternativa, y aun cuando tal exceso superara el 20% de la cabida inscrita, ya no será necesario obtener por el interesado una previa rectificación catastral y una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que sea coincidente con la nueva cabida acreditada para su presentación al registro de la propiedad, sino que será el propio registrador el que, si la representación gráfica alternativa a la catastral cumple los requerimientos legales y los que han de señalarse por resolución conjunta de este Centro Directivo y la Dirección General del Catastro, remitirá la nueva representación geográfica inscrita al Catastro para que éste ultimo la incorpore y se produzca, con posterioridad a la inscripción, la deseada coordinación entre el Registro y el Catastro.
La Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro , por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
c) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.
d).- Deberá identificarse también a los poseedores de la finca cuya cabida se pretende rectificar y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
Primeras actuaciones del Notario
1.- Aceptará el requerimiento, comprobada su competencia y que el escrito que se le presenta reúne todos los requisitos legales.
2.- Aceptado el requerimiento, el Notario inicia el expediente, en el que se une el escrito presentado por el solicitante y los documentos aportados.
3.- El Notario ha de solicitar al Registro donde radique la finca objeto del expediente certificación de la finca inscrita en el Registro; puede pedir que practique anotación preventiva de la pretensión de la rectificación de cabida. La certificación se incorporará al expediente.
Actuación del registrador
Expedirá la certificación, cuyo contenido se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita y extenderá la oportuna anotación preventiva, si se ha solicitado, salvo que, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
La Resolución de la DGRN de 20 de diciembre de 2016 [j 3] pone de relieve que las dudas de identidad, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.; no es posible una denegación de la inscripción del exceso de cabida de manera abstracta o genérica, sino que la misma debe basarse en circunstancias, fácticas o jurídicas, que evidencien que verdaderamente no se interesa rectificar un dato erróneo existente en los libros del Registro, sino que se pretenden operaciones tales como la obtención de una inmatriculación –y posterior incorporación– de fincas colindantes, o la realización de operaciones de agrupación o agregación (o de segregación o división en casos de defectos de cabida) sin llevar a cabo la instrumentalización notarial correspondiente, amén de evitar el debido pago de impuestos. En fin, una serie de operaciones, que debiendo ser formalizadas de manera independiente, se pretenden enmascarar bajo la figura de la rectificación de cabida o linderos de la finca.
