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ADOPCIÓN DE ACUERDOS EN JUNTA DE PROPIETARIOS

31/08/2018· DERECHO CIVIL

Regla general en la adopción de acuerdos: unanimidad
El art. 17.1, LPH establece, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad , pero con importantes excepciones.

Algunos supuestos típicos de modificación del título constitutivo lo configuran, entre otros, la modificación de las cuotas de participación , la desvinculación de anejos o la desafectación de elementos comunes , la división, segregación o agregación de pisos o locales, etc.

Para un estudio en detalle de cada uno de los supuestos mencionados, pudiendo existir normas especiales en los estatutos de la comunidad, puede verse:

Modificación total o parcial de la propiedad horizontal. Cambio de uso y otros supuestos
Desvinculación de un anejo
Desafectación de elementos comunes
Subdivisión y Agrupación de viviendas
Subdivisión de local
Bajo la redacción anterior del art. 17 de la LPH , la STS de 9 de octubre de 2008 [j 1] resuelve un supuesto en el que se plantea si un acuerdo de instalación de una piscina, adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes, supone un servicio de interés general o, por el contrario, una alteración de elementos comunes que representa una modificación del título constitutivo. Concluye la Sala que:

El problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros.
Como consecuencia de ello, la Sala considera que, siendo la piscina algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios al implicar una alteración del Titulo constitutivo.

Excepción a la regla general de unanimidad: no se necesita acuerdo
Son los supuestos del art. 10, LPH (con una nueva redacción dada por la ley 8/2013 de 26 de junio), según el cual:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, (léase ahora art. 24 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.'
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Las menciones a la Ley del Suelo de 20 de junio de 2208 deben entenderse ahora referidas a los artículos pertinentes (en especial art. 26) del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015 [j 2] que para no exigirse el consentimiento de la comunidad por estar el edificio en una área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (art. 10 LPH), debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de dicha área y en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes; ello no puede suplirse o entenderse implícito por la concesión de licencia de obras.

Supuestos en los que se exige una determinada mayoría
Junto a las dos reglas indicadas, el art. 17, LPH (con una nueva redacción dada por la ley 8/2013 de 26 de junio ) establece los siguientes supuestos:

Mayoría de un tercio
Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos: podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Se entiende por infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicación, los sistemas de telecomunicación y las redes, que existan o se instalen en los edificios para cumplir, como mínimo, las funciones de captación y la adaptación de las señales de radiodifusión sonora y televisión terrestre tanto analógica como digital, y su distribución hasta puntos de conexión situados en las distintas viviendas o locales del edificio, y la distribución de las señales de televisión y radiodifusión sonora por satélite hasta los citados puntos de conexión (art. 1.2.letra a) del Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero).

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizarles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante, respecto d elos gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

Mayoría simple
Supresión de barreras arquitectónicas: Como excepción a la norma del art. 10.1, la obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

La Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 23 de Diciembre de 2014 [j 3] declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La Sentencia nº 225/2015 de AP Valladolid, Sección 3ª, 15 de Octubre de 2015 [j 4] en un caso de ocupación de parte de una terraza privativa para la construcción de un ascensor, resuelve que el propietario tiene derecho a ser compensado “por el mucho o poco” espacio útil privativo perdido por la instalación de dicho ascensor.

Mayoría de 3/5
Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general: supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en elapartado 1 del art. 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

Constituye un ejemplo típico de ello, la instalación de una base repetidora de telefonía móvil en la cubierta-azotea de un edificio, a través de un contrato de arrendamiento celebrado entre la empresa de telefonía y la comunidad. Como advierte la STS de 22 de mayo de 2007 [j 5], en estos casos no se precisa la unanimidad de los propietarios por tratarse de un acto de mera administración, y no de disposición, por un tiempo concreto, que no altera la naturaleza de la cubierta como elemento común. Sin embargo, en la STS de 18 de julio de 2011 [j 6] se examina un supuesto en el que la instalación supone una alteración estructural y, por ello, se concluye que no se trata de una simple cesión a cambio de un precio de un espacio comunitario, por lo que se requiere la unanimidad para la validez del acuerdo sin que pueda aplicarse el régimen de mayorías descrito en el art. 17 LPH.

Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características: Ningún propietario podrá exigirlas.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado,ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Comunicación previa
Instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Mayoría ordinaria para los acuerdos no especificados antes
Los acuerdos que no afecten al título constitutivo de la propiedad horizontal ni a los estatutos de la comunidad y no se rigen por reglas especiales antes detalladas: bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Falta de acuerdo en la junta de propietarios
Dispone la regla 4ª del art. 17, LPH que, en el caso de que no se alcance la mayoría requerida por los procedimientos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Del mencionado precepto se infiere que la promoción del juicio de equidad debe respetar las siguientes reglas:

Que se haya intentado previamente, en dos ocasiones, llegar al acuerdo.
Que la parte que promueva el juicio de equidad lo haga en el plazo de caducidad de un mes a contar desde la fecha de la segunda junta.
Que no podrá acudirse al juicio de equidad cuando se trate de un acuerdo que requiera la unanimidad o una mayoría cualificada (sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 29 de abril de 2010 [j 7] o sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 8 de marzo de 2011 [j 8] y las que en ella se citan).
Al hilo de lo anterior, no hemos de olvidar que este juicio de equidad es un instrumento habilitado para suplir la voluntad de la Junta, cuando la misma no puede adoptar un acuerdo válido por faltar las mayorías simples a que se refiere la regla 4ª del art. 17 LPH. Ahora bien, dicha norma ha sido matizada por el Tribunal Supremo al sostener que, a pesar de que la regla se refiere literalmente al supuesto de falta de mayoría, ésta debe interpretarse de acuerdo a la realidad social actual para evitar abuso notorio de derecho. Dice la STS de 13 de marzo de 2003 [j 9] que:

los supuestos de falta de unanimidad causada por la oposición sin fundamento de uno de los copropietarios, sí pueden ser resueltos en el Juicio de Equidad, toda vez que este no es exclusivo y excluyente, y no impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente….Entenderlo de otra manera equivaldría a autorizar que la vida de las comunidades de propietarios pudiera quedar al manejo y antojo del que se presenta contradictor y disidente, amparándose situaciones abusivas contrarias a los intereses bien expresados de la mayoría cuasi absoluta, lo que, a su vez, vendría a contradecir el principio constitucional que proclama el artículo 14 de nuestra Constitución.
Que el juicio de equidad se caracteriza porque tiene que oírse a todos los "contradictores", expresión ésta que, como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja 13 de febrero de 2013, [j 10] tiene un significado dudoso que permite diferentes interpretaciones:
Tesis restrictiva: se entiende que el término “contradictores” solo se refiere a los asistentes a la Junta que hubieren votado en contra del acuerdo.

Tesis intermedia: el término “contradictores” incluye también a los asistentes a la Junta que se hubieran abstenido.

Tesis amplia: además de los anteriores, se añaden a los no asistentes a la Junta.

Propietarios ausentes
Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9,no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Así pues, la ausencia de disconformidad del propietario ausente solamente produce efectos para el cálculo de las mayorías a fin de computar como favorable el voto omitido (a diferencia de la regulación anterior en que el propietario quedaba vinculado por el acuerdo, como si hubiera emitido una declaración favorable a la adopción del mismo). En este sentido, indica la STS de 16 de diciembre de 2012 [j 11] que el efecto que se atribuye a la no-manifestación de disconformidad en el plazo establecido es la formación de la mayoría necesaria y el consiguiente nacimiento del carácter obligatorio del acuerdo, al igual que sucede con los adoptados por mayoría conforme a los siguientes apartados, pero no la supresión de la facultad de solicitar su anulación por unos u otros propietarios si concurren los requisitos para ello, pues resulta evidente que el carácter obligatorio y la consiguiente ejecutividad de un acuerdo no impiden su impugnación durante el plazo establecido por la ley

En materia de legitimidad de los propietarios ausentes para impugnar los acuerdos adoptados por la junta, nos remitimos al tema Impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios

Acuerdo tácito
La comunidad ha de disponer del pertinente Libro de Actas, donde se harán constar los acuerdos. Ahora bien, la jurisprudencia ha admitido los llamados consentimientos tácitos. Y así la Sentencia nº 617/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 15 de Octubre de 2013 [j 12] dice:

Esta Sala ha declarado que: En esta sede se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento.
Eficacia de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto obligan a todos los propietarios. Debe advertirse que como indica la Resolución de la DGRN de 9 de abril de 2014, [j 13] en el Acta que certifica los acuerdos que exigen ser adoptados por unanimidad deben constar los propietarios asistentes y respecto a los no asistentes que una vez efectuadas las notificaciones no se ha producido impugnación de los acuerdos.

Pero debe prestarse atención: una modificación de estatutos de una comunidad no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquieran con posterioridad al acuerdo pero que acceden al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo. (Resolución de la DGRN de 27 de junio de 2018). [j 14]

Ejecución de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios
Corresponde ejecutar los acuerdos al Presidente de la Comunidad. Es el Presidente quien otorga, en su caso, las escrituras y poderes necesarios.

A dicho objeto, pone de relieve la Resolución de la DGRN de 9 de abril de 2014 [j 15] cómo se acredita esta representación, y la solución es doble:

testimonio notarial del contenido del libro de actas, o
certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo, constituyendo por tanto defecto que no se acredite en ninguna de dichas formas que los que solicitan la inscripción ostenten los cargos que alegan.
La resolución de la DGRN de 5-junio-2015 [j 16] recuerda lo anterior y decide que a falta de disposición estatutaria en contra, la prórroga expresa del nombramiento debe acreditarse en alguna de las formas indicadas sin que sea suficiente la mera manifestación vertida por la persona que alega la vigencia de su cargo.

En el caso de acciones judiciales, destaca la Sentencia nº 659/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de Febrero de 2014 [j 17] que:

es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario.
Discrepancias sobre la naturaleza de las obras a realizar
En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios . También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Derramas para el pago de mejoras
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

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